Проблемы организации ипотечного бизнеса в России

Материалы » Ипотека недвижимости » Проблемы организации ипотечного бизнеса в России

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных, как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Роскомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость - цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же, как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы -это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита, как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки, ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами - в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее, ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Статьи по теме:

Проблемы организации ипотечного бизнеса в России
Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается несколько лет. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые, по сути, таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в ус ...

Система построения пенсий и пособий в республике Беларусь
В конце ХХ столетия повсеместно во всех развитых и развивающихся странах мира возникли проблемы страхования старости. Это, в первую очередь, старение населения вследствие увеличения продолжительности жизни. Рост количества пенсионеров создает дополнительную нагрузку на всю экономику страны. Пенсио ...

Контроль за деятельностью Центрального банка РФ
Надзор за деятельностью центрального банка имеет важное значение для экономики государства в целом. Банк России подотчетен Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации. Государственная Дума: · назначает на должность и освобождает от должности Председателя Банка России по пред ...