Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению
Материалы » Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов » Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению
Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.
Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.
Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):
Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит, (1)
Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.
Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.
Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула (2) - имеет следующий вид:
Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)
, (2)
где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF - денежные поступления,
PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS - выручка при перепродаже.
Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP
, (3)
где V - стоимость собственности (первоначальная),
PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF - денежные поступления,
PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS - выручка при перепродаже,
MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.
Если принять, что
CF = NOI - DS
, (4)
где NOI - чистый текущий операционный доход,
DS - обслуживание долга (годовое), и
PS = RP - OS
, (5)
где RP - цена перепродажи собственности,
OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;
тогда формула 3 примет вид:
V
=
PWAF
* (
NOI
-
DS
) +
PWF
* (
RP
-
OS
) +
MP
, (3*)
Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.
Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):
Статьи по теме:
Анализ кредитного портфеля по ссудам, предоставленным частным клиентам
Операции кредитования физических лиц в Городском отделении № 2363 осуществляются в Отделе кредитования частных клиентов.
Решение о предоставлении кредита принимается членами коллегиального органа – Комитетом по предоставлению кредитов частным клиентам, путем большинства голосов.
С целью снижения ...
Сущность и виды
пассивных операций банков
Коммерческие банки становятся специфическими предприятиями, специализирующимися на посреднической деятельности, связанной, с одной стороны, с покупкой ресурсов, а с другой - их продажей нуждающимся предприятиям, организациям и населению. В этих условиях для банков оказываются одинаково важными как ...
Учет векселей. Механизм расчета учетного процента
Операции по учету векселей занимают ключевое место среди операций банка с данным инструментом. Юридически учет векселя представляет собой передачу (индоссамент) векселя банку. Предъявитель становится должником по учтенному векселю, а банк – кредитором (векселедержателем). Учитывая вексель, клиент ...