Формы ипотеки

Материалы » Ипотека недвижимости » Формы ипотеки

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновеликими платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и между частью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространенным, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, выплачиваемая по новому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части реверсии.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Статьи по теме:

Общие и специфические особенности операций по формированию банковских ресурсов
Особенности формирования и использования финансовых ресурсов кредитных организаций определяются, с одной стороны, формированием рыночных отношений в России, а с другой — спецификой деятельности кредитных организаций как финансового посредника на денежном рынке. Кредитные организации являются спец ...

Рекомендации по улучшению системы планировании и организации предоставления услуг ООО "B&B INSURANCE"
По итогам анализа, проведенного в предыдущем разделе, нами был выявлен ряд факторов, оказывающих непосредственное влияние на организацию предоставления страховых услуг ООО "B&B INSURANCE". Так, наибольшим спросом среди представляемого портфеля страховых услуг, пользуются услуги по о ...

Перспективы развития банковского обслуживания юридических лиц в банке
В последнее время интернет появился в консервативной сфере, что привело к появлению интернет-банкинга. Сегодня темп развития интернет-технологий значительно опережает возможности и желания среднестатистического клиента. Интернет-банкинг, основан на передаче информации по интернету. Клиент использ ...